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第二剂药公积金,不买房就是放弃治疗?
作者:王亚辉      时 间:2014-10-14
关键词:公积金 新政
 

公积金新政第二波来袭,这对于开发商和购房者之间的心理拉锯战而言,真是煎熬中透着徐徐微风。如果买房是药不能停,那么不买房就是放弃治疗?这3大相关部门取消公积金4大费项,能带来3+47的效果么?且待本文解读。 

金九不金,十月过半,足金足银已然成为传说。网易房产数据显示,今年国庆期间(限贷放松新政出台之后)一线城市成交寥寥,其中北上广成交量同比下滑逾3成,深圳同比下滑46%。而其他二三四线城市大多存在难以逾越的库存问题,“库存”就是没卖出去的房子,不言自明。

由此追溯930日信贷放松政策的效果,真有一种难以言喻的赶脚。

而前些天出台的广州史上最严公积金新政,着实赚足了大众眼球,让人惊讶地说不出话来。 

还顺带提一下曾被美国次贷危机妖魔化的MBS,扫盲后才晓得,原来中国存量房贷可以证券化了。

接着呢?本文主角出现了——新华视点昨下午发布消息称:住建部、财政部、央行等三部门今天发文,取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目,减轻贷款职工负担。

▌从严后再行放松的公积金新政,唱的哪一出?

有保有压,这是赚收成的节奏? 

话说广州史上最严公积金新政影响几何?是否还是为政策从松做铺垫?毕竟放松限贷之后,不好接二连三地政策宽松,这样会有人不乐意了,所以在两次宽松政策间插播一则从严新政,会更有“节奏感”。

广州此番设限,一方面形成政策有保有压的局面,另一方面更是由于政策的不可预知性,反而能促使更多购房者出于不确定性和不安全感而尽早出手。

与此同时,此前广州公积金贷款本身就僧多粥少(今年广州全年住房公积金贷款将逾196亿,超出年初计划约27亿),贷款时还得强制买保险或做担保,这样一来取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目,则真是一剂良药,辅之以前述公积金贷款严政,一则解决了公积金贷款僧多粥少的问题,二则免于遭受购房者对贷款时强制买保险或做担保的质疑(广州此前为广东省内极个别要求强制买保险或做担保的城市之一,广州市民积怨已久)。

其实,早在“9·30”新政就已取消了强制保险业务,由借款人自愿选择抵押或者保证的担保方式。以广东为例,就有好些城市申请公积金贷款不需要保险,包括深圳、佛山、中山、肇庆等14个城市,且云浮、河源、阳江、江门购买保险由贷款人自愿选择。所以这次累积到4个费项同时取消,会让人感觉到利好颇多。而实际上是否真如此?

▌取消的公积金4大费项,究竟能省多少钱?

取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等4个收费项目,很多的赶脚,但实际能省多少钱?

据了解,申请住房公积金贷款主要涉及的费用为评估费和担保服务费。担保服务费自20093月调整为按贷款额的3‰收取(最低收费300元);按抵押物评估价值的3‰收取,最低收费300元,最高收费1500元。

此外,目前的强制性保险费用约为三四千元,而公证费用更是与天文数字毫不相干。 

你房子都买得起了,还在乎这点小打小闹?所以真的只是助长购房信心了。 

▌救市,救救开发商“疾”和购房者“急”

9·30”信贷放松新政出来后,二套房政策松绑,不经意伤害了刚需无房户的心,因为在既有的银行额度下,银行会更倾向于已结清一套房贷款的业主,毕竟贷款还清已证明他们还款能力强。

新政作用还未彰显,就已经误伤刚需,还不要稳定一下市场情绪?

因此可以初步判断,公积金取消相关费项,救的是信心,尤其要拯救“9·30”信贷放松新政损害的那部分刚需的信心,即便这是普惠政策,但也足以构成“临门一脚”。

换句话说,救市救的是开发商的“疾”(库存太大、现金流紧张)和购房者的“急”(差的就是那公积金费项取消后坚定的购买决心)。

所以,无论是西药的迅猛疗效还是中药的缓释治疗,都须看市场接受度,果不其然,“政策市”开始要看市场的脸色行事了。

▌房价才是驱动力,开发商赶紧卖,购房者赶紧买

据凤凰房产信息,2014年上半年一二三线城市房价渐次回落,全国累计销售面积同比下降6.0%。而如前所述,国庆黄金周的表现显示限贷放松后并没有形成明显的回暖潮。公积金新政4个收费项目取消虽说是小打小闹,或也足以形成促进销售的“临门一脚”。

新政看似刺激力度很大,但或许仍属于市场信心提振,促使潜在购房者早日结束观望、尽快买房。所以开发商还是合理定价吧,购房者合适买就买吧,别指望这几个费项取消能帮你得道升仙了。 

明源地产研究院:王亚辉

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