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采访  


2011年房企发展战略调整
作者:郭海臣      时 间:2011-8-29
关键词:房企


      从2011年1月底中央颁布“新国八条”到2月中旬各大城市细则落地,加上期间传了多年的房产税终于渝、沪两大城市试征,第三轮房地产调控的大幕已经在2011年全面拉开。应该说,这一轮的房地产调控非常严厉,动用了金融、财税等手段,带有很强的行政干预性质。但是,这些林林总总的调控政策,除了房产税开征之外,所有的政策只不过是在不断的强化之前的政策,强化地方政府的执行力,强化政策的深度。
 
                                                   “新国八条”应声落地,楼市已经无路可退
 
      目前,在“市场的手”失灵的情况下,政府动用了百般武艺,甚至连看家本领——房产税都搬出来了。足见这一轮调控下药很猛,短期内效果自然会非常显著。但是,这一轮的新政依然不能解决房地产行业内部存在的根本性问题,比如:房地产市场的供需平衡以及中央及地方的财税关系等问题。更重要的是由于政府对楼市调控存有许多重返计划经济的无奈纠结,使改革开放三十年来的市场经济的宝贵经验、开放和自由精神逐渐消逝,这是近年来楼市调控政策扭曲房地产行业以及中国市场经济的一大诟病,或曰中国特色的楼市调控。
 
      从宏观背景上看,这一轮楼市调控发生在2008年经济危机之后,是刺激性货币政策滞后反应对导致货币旺盛流动性所造成的通胀调整。2011年,通胀已经成为中国经济有待破解的首要难题。数据显示,仅仅处于2011年1月份的CPI就高达4.9%,这还是在调整权重比例下的计算方式得来的,而国际上通常认为5%则是警戒线。虽然,中央政府已经把货币政策从过去的适度宽松定调为稳健,期望通过缩紧银根来达到这一目的,2010年以来的3次加息和8次上调存款准备金率的目的也在于此。但是,一波又一波的试探加息、逐步加量的金融调控手段,截至目前为止依然没能及时阻止愈演愈烈的通膨压力。
 
      展望2011年,由于前期宽松的货币政策以及全球气候异常带来的农产品减产,大宗商品仍将存在继续上涨的可能性。另一方面,全球经济的复苏似乎好于预期,需求的回暖也会推升物价上涨。因此,如何阻止被市场需求急速推高的通胀,仍旧是中国经济未来一两年的重大难题。
 
      然而,治理通胀会“误伤”房地产行业已是不争的事实。中国的房地产行业已经走到了必须通过严厉调控楼市来稳定经济、安定社会的十字关口。目前,许多一线城市的楼价与收入比已经非常离谱,日本经济泡沫破灭的前车之鉴,历历在目。如果,中国政府不提前刺穿房地产孕育的泡沫,实现房地产行业的“软着陆”;那么,潜滋暗长的楼市泡沫一旦突然崩盘,势必会对中国经济造成更加严重的冲击与伤害。
 
      所以,严厉的“新国八条”在今年春节前后强硬的出台与落地,从一个侧面反映出中央政府的决心与远见。而在此宏观背景下的楼市调控走向,在2011年的表现只能是继续强化。由此可见,2011年的楼市调控的基调与大局已定,楼市已经无路可退。
 
      开发商熬过楼市厉政,成就霸主,催生垄断
 
      虽然“新国八条”的手段是强硬的,但困难与阻力也是绝对存在的。
 
      从“新国八条”内容来看,除了明确地方政府责任之外,无论是限购、提高二套首付以及三套停贷,其目的都是在平抑投资性需求,消除房地产作为投资产品的属性,让房地产回归居住的本质。
 
      但是,加大保障房建设,在短时间内并不能满足市场中被平抑的刚性需求;而随着中国城市化进程不断推进,大量的人口不断涌进城市,对房子的需求只会越来越旺盛,城市的房产升值无从阻挡。
 
      同时,由于投资渠道的稀少性以及投资风险的不可控性,使房地产的投资属性难以在短时内完全消除。因此,在供需关系无法平衡的情况下,过多的行政干预最终只能使调控难以尽如人意。

      除了供需失衡,地方政府和中央的财税关系也是一个更为严峻的问题,地方政府无法短时摆脱对土地财政的过分依赖,城市要发展,地方融资平台要资金,都在很大程度上依赖着土地以及房地产行业的税收。“平价让利”的推出土地的前提条件是必须为地方政府另谋出路。
 
      由于政府对土地资源的垄断,无法实现与调和土地供应不完全的市场化与住房需求完全市场化之间的矛盾。因此,传说已久的房产税这只“靴子”的落地,为地方政府找到了一个更长久、更为稳健的财政来源。但从渝、沪两地的房产税试点来看,其征收对象较窄且税率并不是太高,虽然增加了持有物业的成本;但是,恐怕连CPI都跑不过。
 
      当然,不能否认房产税所带来的积极意义,房产税可以为理顺中央和地方财税关系找到契机,推动新一轮的税制改革,有助于加快完善我国财产税改革进程,同时可以借住税收抑制越拉越大的贫富差距。但是,以房产税降房价和解决地方政府对土地财政的依赖绝对不是万能良药,起码目前还达不到预期效果。
 
      可以预见的是,2011年的中国楼市,在加息、限购、提高二套首付、停止三套房贷、推行房产税等多重政策的叠加效应下,一定会遇上一个冬天,量价双双下降已经在所难免,楼价出现不同程度的下滑已是显而易见,只是具体幅度在各个城市的表现有所不同罢了。在度过2011年前两个月的观望期后,开发商特别是那些中小房企必须要面对这一现实。
 
      显然,2011年楼市政策的严厉程度以及所带来的持续效应,会放大调控效果,开发商要根据实际的资金运营情况作出积极的调整,决定是否通过降价来促进销售以回笼资金,主动迎接市场的变化,以提前预防由此造成的资金链紧张。
 
      假如,在今年4、5月份楼市旺销期到来之前,政府趁势再推出一波更加严厉的新政;那么,引发新一轮的行业洗牌的可能性将会提前到来。而行业洗牌会催熟行业垄断的形成,就像2008年经济危机后,众多一线房企在2009年和2010年迎来了又一个黄金时期,熬得过去,便是强者。在一次次的调控中,行业强者越来越少,行业霸主对市场的垄断就开始大行其道。目前看来,并不能排除2011年4月底政府再出新政的可能性。
 
      楼市新政对一线城市住宅的强力打压以及三套以上购房停贷对投机性需求的过度打击,使二三线城市房地产市场和商业地产市场表现的更为活跃。从这个角度讲,能够顺利熬过新政的房地产企业主要集中在以商业地产为发展方向的开发商,以及提前进入二三线城市的品牌开发商。其他开发商,在2011年或多或少都会感受到来自厉政的压力,以及在这次厉政过程中的开发策略与营销策略的困惑与调整。
 
      不过,无论2011年的楼市调控多么严厉,开发商的日子虽然不会象从前那样从容,但距离死掉还有很长一段距离。因为,无论2011年的楼市厉政来得多么凶猛,也绝对没有“非典”时期或金融危机,对一个区域的经济与产业经济所产生的灾难性影响。

 

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