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采访  


接受《中国房地产报》采访
作者:郭海臣思想网      时 间:2011-9-23
关键词:郭海臣 中国房地产报
 


中国房地产报 高伟 北京报道
 
      楼面地价9627元/平方米,挂牌起始价47.92亿元!二次调控出台不到月余,广州或将诞生又一新科地王。
 
      据广州市国土房管局出让公告,该宗拟于11月25日出让的荔湾区黄沙大道广铁南站地块,占地面积26.15万平方米,建筑面积49.78万平方米,其接近万元的楼面地价将创下广州土地市场最高单价交易纪录。
 
      业内人士分析认为,该地块出让背后玄机重重:该地块隶属广铁集团历史划拨用地,根据广州“三旧改造”政策,该地块土地成交总价的70%将补偿给广铁。所以广铁具有先天竞买优势,要么其以30%的价格低价拿地,要么弃地而得到土地总价70%的补偿款。
 
      另外,该地块出让条件中还设置了隐形门槛……
 
   “原地主”坐收渔利
 
      全国工商联房地产商会理事郭海臣认为,在当前的政策调控期,地方政府一方面想把竞拍企业缩小至极小范围,此举可以照顾老关系广铁集团,令广铁减少竞争而竞拍成功。另一方面,即便最终地价炒高后广铁放弃拿地,也能够得到近70%的补偿款,而地方政府可以赚得盆满钵满。
 
      广州地产经济研究人士邓浩志介绍说,目前广铁南站地块周边一手住宅项目售价均在20000元/平方米左右。类似广铁南站这种位置和规模的地块在广州已绝无仅有,而且广州近年一直较少供应旧城区地块。“广铁南站地块尽管起拍价很高,却几乎没有流拍可能。”邓浩志认为,毕竟全国前20位的大开发商,有三分之一的总部在广州,比如富力、合生、中海、万科等企业,所以还是有不少企业有机会获得这个项目。
 
      郭海臣认为,广铁南站地块不会流拍还有一个重要原因,就是有广铁集团的“保底”。倘若该地块因为高地价无人竞拍,广铁集团只需以“30%的底价”将其收入囊中。
 
      因此,无论该地块无人竞拍还是被疯抢后地价抬高,广铁集团都有利可图。而广铁集团极有可能利用其下属企业——羊城铁路实业发展总公司举牌竞拍。如果成功获得该地块,则是没有悬念的结局。
 
      广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同对上述看法表示认同。他表示,广铁南站地块出让的内幕和背景的确不像看起来那么简单。一般而言,“三旧改造”工程可以协议转让,但由于这里涉及的投资方很可能就是广铁自身,因此才会有此次的公开土地出让。之所以起拍价比较高,很有可能是为广铁集团扫清对手。
 
      一道隐形门槛
 
      记者了解到,该地块还关系到黄沙水产市场是否迁移、如何迁移等问题。当记者就该问题咨询广州市国土资源和房屋管理局时,该局一位工作人员表示“该地块出让详情在公告里已经说得很明白,至于其他事宜不归我们负责”。而记者在公告中并没有找到针对该问题的相关信息。

      韩世同表示,黄沙水产市场的迁移是该地块未来的一个棘手问题,其他企业很难处理,没有当地拆迁经验的企业,在今后的开发运营过程中会阻力重重。由此看来,广铁集团拿地的胜算无疑又增加了几分。

      根据出让公告,广铁南站地块最终竞得人须负责地块内铁路博物馆、詹天佑纪念馆的建设,并承担由此发生的全部费用。同时,该博物馆、纪念馆建成后的权属归广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司所有。据初步估算,该博物馆、纪念馆的建设费用合计约1亿元。

      另外,该地块现场铁路通讯电缆、工务、机车、供电等设备的迁移由原用地单位广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司负责,费用亦由拍得地块的公司承担。

      在郭海臣看来,这其实是该地块出让条件中设置的又一道隐形门槛。“水产品市场拆迁,以及投资1亿元建设博物馆、纪念馆”的附加条件,这种大手笔运作,自然非一般房企所能为。

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