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采访  


接受《中国房地产报》采访
作者:郭海臣思想网      时 间:2011-9-23
关键词:郭海臣 房地产


粤澳联袂横琴待发

                                                         ——接受《中国房地产报》采访——
 
   ■ 中国房地产报  记者   高伟  北京报道
 
      3月16日,澳门特区行政长官崔世安前往横琴岛考察,并与珠海市委书记甘霖进行会晤,商谈关于落实《粤澳合作框架协议》的内容,以推进横琴开发。此时,距离该协议签订刚刚10天。

      3月6日,全国两会期间,广东省政府和澳门特别行政区政府在人民大会堂正式签订《粤澳合作框架协议》(下称《协议》),制定了粤澳双方共同合作开发横琴岛的总体思路。

      横琴开发呼声已久,但其发展定位一直未能确定,一度徘徊于旅游业与工业之间。另一方面,澳门方面垂青横琴早有时日,有意联合广东省共同开发,却因多方原因屡次搁浅,双方为此经历10年长考。

      协议自正式签订到10天后的双方工作会晤,足以显示两地此次开发横琴的决心与效率。但横琴岛犹如待琢之椟中璞玉,仍面临如何定位,如何有效配置有限土地资源等多个难题。
 
      谋定而后动
 
      1999年,澳门回归后即有意与珠海共同经营横琴岛。2005年,温家宝总理视察横琴时说,“横琴是一块宝地,要谋定而后动。”事实上,珠海已多次策划过横琴的产业定位。据公开资料记载,前后有韩国工业产业园、人民币离岸金融中心,以及美国拉斯维加斯金沙集团投资130亿美元的国际度假村等多个项目,但在经过一番热议后均未成功。

      据时任广东省政府发展研究中心副主任的王利文解释,横琴岛开发之所以一直停留在讨论层面,主要原因是管辖权限、开发主体和定位都存在很多争议。

      2009年8月14日,国务院正式批准实施《横琴总体发展规划》(下称《规划》),将横琴开发基调明确定为“一国两制”的制度创新,这是首次敲定横琴开发的主旋律。

      同年,横琴新区挂牌成立。时逢澳门回归祖国10周年,中央将横琴黄金地段1.0926平方公里土地作为礼物批予澳门大学用作新校址。澳门大学横琴校园项目为澳门大学提供了土地资源和政策优势。同时,横琴岛另辟5平方公里土地作为粤澳横琴合作项目用地。
 
      特区中的特区
 
      横琴岛是珠海市146个海岛中最大的岛屿,南北长8.6公里,东西宽7公里,全部开发后面积将达106.46平方公里,是澳门现有面积的3倍。

      在横琴开发过程中,究竟如何结合各自优势,有效合理地配置资源?双方在《协议》签订前考虑了10年,业界也关注了10年。

      全国房地产经理人联盟理事郭海臣认为,粤澳合作开发可视为两个同样具有旅游产业基因的城市之间的一次联姻。而双方合作最佳模式应为结合部分商贸业的旅游地产,同时应区别于其他大型旅游项目如迪士尼乐园、华侨城等。

      郭海臣据此推断,“政府需要的是一种在整个亚洲都具有特色的大型旅游项目。所以生态旅游是横琴未来差异化优势的一张名片,其他的产业园区只不过是一种形式而已。”据签订协议的粤澳双方透露,国家有关部门正在研究出台横琴分线管理、海关监管等配套政策,致力于将横琴开发成为“特区中的特区”。横琴享受比其他经济特区更优惠的政策,将在通关、税率、社会管理等政策方面具备前所未有的优势。

      广东寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为,横琴毗邻澳门,有得天独厚的地理优势及政策倾斜,将吸引众多的投资机构和财团前来开发。
  
   “绝好的机会”
 
      在横琴106.46平方公里的面积中,到2020年允许开发建设的实际只有28平方公里。在这个多次酝酿开发的小岛内,一些土地曾经名花有主,但为了推动澳门大学新校区顺利建设,珠海市政府曾用两个月时间收回了47个业主的土地使用权。

      据一位被收回土地的开发商介绍,“部分土地被收回后,现在我手头拥有的用地总面积虽然减少,但土地却升值了。”七八年前拿地时,横琴区域的土地挂牌出让时每平方米不足百元。而不久前,物联房地产名下一宗占地面积8000平方米,容积率为2,总建筑面积16000平方米的商住海景地块,转让时总价为5920万元,楼面地价达3700元/平方米。

      广东中理投资顾问有限公司总经理申革联告诉记者,澳门大学横琴校区配套工程陆续跟进后,如今已开始发挥带动效应,开发商对周围其他的房地产开发项目也已经虎视眈眈。

   “对企业而言,此刻正是进驻横琴的绝好机会。”郭海臣说。

 

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