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采访  


接受《城市开发》采访
作者:郭海臣      时 间:2011-9-23
关键词:郭海臣 金九银十


金九银十,一地鸡毛

——接受《城市开发》记者高丹华采访,谈2011年金九银十楼市——

 

      郭海臣(郭海臣思想社创始人):“金九银十”搞不好要“一地鸡毛”

   “我对今年的金九银十不看好,我认为,弄不好要一地鸡毛。”郭海臣开门见山的说。

      第一、  限购向二三线城市蔓延是为金九银十“降火”。

   “从宏观政策方面来说,房地产市场调控效果明显的主要原因是限购和限贷。如今,限购、限贷政策从一线城市蔓延至二三线城市,政府实际上已经感觉到一线城市的挤出效应,造成了二三线的楼市上涨。这个时候,出台政策就是为了在‘金九银十’之前把楼市的火儿给降下来。从宏观经济方面来说,现在通膨太厉害,七月份通膨达到6.5,按国际来讲,5就是警戒线了。在这个大背景下,‘金九银十’之前政府一定要抓住调控不放松,调控关系到国计民生和社会稳定”。郭海臣认为,未来一两年房价上涨的可能性不大,并且,会呈现略降的态势。同时,现在海外的热钱虎视眈眈,进军中国楼市,诸此多重因素,决定了今年的“金九银十”的楼市政策一定不会放松。

      第二,急速扩张的房企要“降价保命”。

   “金九银十部分地产恐龙企业将会降价自保,比如恒大,恒大的模式决定了必须要快速回笼资金才能维持高速运转,像万科这类企业才具备平稳度过危机的条件。”郭海臣认为,一些在去年有了一定的资金储备,在区域做大之后,开始向全国市场攻城掠地的房企,在今年的政策打压之下,将会遭遇发展的困难,通过降价才能维护资金链不被断掉,表现比较明显的,如恒大这类扩张迅速的企业,恒大在上市之后融到了资金,开始铺天盖地的发展,恒大在全国各地铺的盘很多。为了缓解资金压力,将低价策略运用的炉火纯青的恒大,如果首先降价,会带动很多开发商的跟进与效仿。

      第三, 今年“金九银十”是个坎儿!

   “按照楼市自然发展的运行法则,一般在中国未来的几年内,房地产市场不会出现严重的大起大落的拐点,只会呈波浪式的起起伏伏”。郭海臣认为,今年的“金九银十”是个坎儿,如果房企全线降价,年底就会一地鸡毛。如果大型开发商可以坚挺,小型房企也可以挺,“主要看大开发商是否能够挺得住,大开发商的动向代表着行业的方向,我认为,开发商在今年下半年坚挺非常艰难。”郭海臣说。

      另外,还要看刚需能不能憋得住,即使普天之下的刚需能够憋得住,郭海臣认为,也不会在“金九银十”期间集中释放,主要是受观望情绪的影响。刚需购房一般是在年底回乡潮的时候出现,当刚需在年底积蓄或筹备到了一定的购房首付款之后,真正的刚需人群出手购房的机率才会大量集中出现,楼市能不能因为刚需购房出现反弹,这个很难预见,刚需造成的楼市上扬,一般只是小幅度、阶段性上扬,不会是长期性的极端反弹表现。

   “如果今年的金九银十下滑的厉害,年底小高潮的时候,刚需也能憋得住;那么,明年上半年楼市就会很惨淡了。如果到时候政策仍然不放松,刚需也释放不出来,明年上半年就是中国一些小型开发商的灾年。”郭海臣说。

      第四,春节前后,小型开发商可能出现“死掉”的危险。

   “近期与开发商们交流,发现很多开发商都是在硬挺,虽然不如2008年金融危机时候艰难,但是都非常困难。”郭海臣说,“现在的情况是:有钱人买不能买房子,没钱人想买买不起。今年上半年开发贷基本停滞,按揭贷极其严格,其他融资渠道风险很大。尽管刚需依然存在,如果“金九银十”的限购不放松的话,市场依然起不来,开发商已经经过了大半年的奋争,销售再起不来;那么,到年底的时候,一些中小开发商资金链就会出问题。”

      第五,上半年的价格坚挺是一种假象。

   “目前开发量仍然居高不下的原因并不是市场繁荣、销售向好,是因为去年开发商普遍不缺钱。”郭海臣认为,开发商在前几年囤地、去年开发过剩导致市场旺势顺延,这是市场惯性的推动作用,还有就是,开发商找到了应对限购、限贷政策的有效营销途径和方法。

      第六,近期保障房对抑制房价作用不会很明显。

   “保障房今年下半年到明年上半年对抑制房价上涨的作用,依然不是很明显。”郭海臣认为,保障房今年年初才开始大规模投资兴建,真正大规模投向市场至少需要一两年的时间,稀释刚性需求需要一段时间来调整完成。虽然,保障房陆陆续续的交房对房价有一些抑制作用,但是,郭海臣认为,保障房在近期缓解市场刚性需求的作用不会太明显。

      第七,美国经济形势对国内楼市影响难界定。

   “没有多少老百姓能够真正读懂美国的经济,尤其是国际经济和宏观经济与中国楼市的关系”,郭海臣说。普通百姓看到的只是世界经济的趋稳性和上升性的一面,股市阶段性下滑对楼市到底有大影响?这是个没有标准的答案。郭海臣认为,从老百姓购房的层面,尤其是刚性需求购房,到底世界经济形势对中国房价和楼市产生什么样的影响,老百姓很少能有人能够真正说清楚,大部分来百姓购房还是从众心理。

 

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