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危机公关  


地产逆势下的旅游地产项目营销
作者:北京晚报      时 间:2014-9-5
关键词:

 

    90分钟抢光400套房,平均20秒成交一单。司马台长城脚下的龙湖·长城源著因为是北京的第一个旅游地产项目,首次开盘便实现“日光”。都说现在楼市不好,竟也还有日光,记者就帮您算算旅游地产的投资账。

    自住+投资的“铁算盘”

    低价,是长城源著最吸引人的地方,30平方米到80平方米的洋房,总价50万元起,50平方米到108平方米的叠拼,总价100万元起,整体折合单价约16000元/平方米。“即使个别房源达到20000元/平方米的单价,这次入市的总价还是低于预期。”亚豪机构营销总监郭毅认为,整体低迷的楼市下,开发商的定价也相对谨慎。

   “现场有个老板,以注册公司的名义,一口气买了18套。”一位认识的购房人买了套41平方米的一居洋房,打算用作出租投资。在他看来,小户型占用资金少,成本回收快。按照销售人员的说法,长城源著未来将引入第三方中介机构,接受业主的委托装修、委托出租。业主自身若想前来度假,提前一定时间告知预约即可。同时,针对购房业主,开发商还将赠送古北水镇的景区门票,洋房业主是10年200次、叠拼业主是10年320次。“每年来这儿度几次假,剩余时间拿来出租。”这位购房人告诉记者,密云的夏天比城区气温低,他可以把老人送到这里避暑。而像五一、十一这样的小长假,外地游客多的黄金周,就把房子租出去多赚租金钱。

    一居洋房回报率11%

    像记者认识的这位购房人一样,持有短期自住加长期投资观念的购房人,在首次开盘的买房人群中,占有相当大的比例。这个“如意算盘”能实现么?记者在古北水镇做了一番考察,古北水镇风景区内包含两个五星级大酒店、6个小型精品酒店、400余间民宿,可提供房源套数在1500套上下。当地的一位老乡告诉记者,前不久的五一小长假,当地的农家小院基本都被游客订满了,“我家的那间就是这样,300元一晚上。”

    农家院客满,主要原因是酒店不够住。古北水镇内的两家酒店,古北之光正在建设中,唯一开业的是水镇大酒店。记者咨询工作人员得知,酒店的标准大床房,周一至周四的非双休时段,提前预订可略有优惠,每天的价格是780元;周末和小长假等高峰时段,每天的市价是1080元。

    一年内周末加上小长假的总天数是144天。按照首期开盘的价格,41平方米的一居洋房,若其中90天用于出租,按照800元/天的租金计算,扣除物业等成本后,投资回报率在11%上下。

   “粗略估算,11%的投资回报率,在旅游地产中算是比较不错的。”一位业内人士分析,因为项目是期房,2016年底交房,购房人得等两年半时间,才能开始回收租金。“风景区未来的发展前景,是决定回报率高低的关键因素,也是目前看带有不确定性的因素。”

    回报要算长期账

    秦皇岛、东戴河,是近两年来很受北京人青睐的旅游地产项目。和北京相比,这些城市的房产价格要便宜许多。在首届东戴河旅游地产房展会上,记者了解到,东戴河目前的新盘售价,大约在5000元/平方米到6000元/平方米之间。以佳兆业在东戴河的项目为例,48平方米的户型,总价约30万元。记者自己做了一个估算,按照夏季三个月全部出租、每天租金300元计算,投资回报率大约在7%。

   “我们估算过,像东戴河、秦皇岛这种季节非常鲜明的滨海旅游地产,在居住的使用率上非常低,一年两三个月住,空闲的时候没有人住,大幅升值空间有限。”郭毅告诉记者,按照业内估算,滨海旅游地产的投资回报率不如北京。

    郭毅建议,在旅游地产的投资上,首先不能选择二、三线经济欠发达的地区投资旅游地产。这些城市,随着近两年大幅建设,供过于求,住宅地产都上升不了,投资旅游地产业不会有很好的前景。其次不能选择季节性因素比较明显的旅游地产,空置时间较长。

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