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实战真经  


今天“地王们”明天“地王门”
作者:郭海臣      时 间:2011-9-3
关键词:金融危机


      话说金融危机把地方政府给饿“蒙”了,这些大腹便便的大老爷们,已经饿得前心贴后背了。没钱的日子真难熬。就在刹那间,难熬的日子过去了,房市又开始热闹起来了。

      月月不见白银月,而今银光复照窗台上。

      趁着市道好,政府卖地忙。近段时间,许多地方政府出让土地上瘾了,把大片的土地拿出来出售。不完全统计,仅仅在5月份,国内20个城市的土地成交超过40宗,成交金额逾百亿。北京、上海、天津等城市的土地成交量更出现倍增。笔者到过的某个地方城市更加离谱,这届政府把几十年的土地都拿出来卖掉了。

      地方政府,催生几多地王

      如果一座城市除了房地产之外,没有其他支柱产业支撑,或者不能进行产业升级与转换,这种不尊重“科学发展”的城市经营,吃祖宗饭,造子孙孽,只靠透支未来城市资源的做法极其危险。

      于此同时,闷不做声的地产大佬也都钻出来了。一眼望去,乌泱泱一片,私企的,国企的,上市的,合资的……这些在经济困难时期向政府哭穷的家伙,一下子全冒出来了。你不让我,我不让你,你加一千块,我加一万元。一个比一个狠,一个比一个有钱。10亿、13亿、38亿、40亿……政府心里乐开了花,没有奶吃的日子过去了,有奶就是娘的生活结束了。

      地方政府开门做生意,当然喜欢有钱有势的房企老板。只有这样地价才能越拍越高。面粉贵了面包自然就水涨船高——谁都知道这个道理,但目前的地方政府不爱“红装”爱“经商”,土地价格越来越高涨,难道他们不知这个道理?

      笔者妄自猜想:地方政府玩得是“放水养鱼”。也就说,目前发展经济就是硬道理,先把这些地产大佬圈进来,等到今后经济形势好转了,再出调控政策,修理这些不知深浅的地产大佬。但愿如此吧,我到时候会感谢地方政府的八辈祖宗。

      房企争地王,几多笑到最后

      潮水有落有涨,市场有好有坏,经商有收有放,手法有高有低。房地产企业崛起看大势,绝不是一城一池的得失。市道不好的时候如果能够坚持,保不定日后飞龙在天。市道好的时候风骚无限,弄不好未来可能一败涂地。君不见李嘉诚无中生有,摸黑行动。所谓趁乱起兵,顺势而起。

      发生在公元2009年的这一轮地王争夺大战,令笔者感到稀奇的是不仅有一些国企卷了进来,力拔头筹,令人敬佩而愤愤。同时,目前的土地市场应该过了拿地黄金期。按着笔者的意见:拿地的黄金期是今年的3月,白银期是今年的4月,5月份应该是拿地的收缩期。6月份的土地基本已经碰不得了。当然也分具体城市,具体地块,具体企业,不能一概而论。

      但是,2009年的6月注定与众不同,有许多不知深浅的企业卷了进来,一哄而上,乱哄哄,你方唱罢我登场,只为他人做嫁衣裳。把土地市场搞得战火纷飞,剑拔弩张。土地虽然越来越稀缺,但这个时候拿高价地,争地王,增大今后的开发风险自然是明摆着。

      每一个地王的诞生都牵动着社会的神经,我也为这些地王们捏着一把汗。笔者乌鸦嘴地断言:“地王们”有相当一部分将会遭遇“地王门” ——也就是倒掉或烂尾!

      我们不妨回望一下几年前的那些地王,现今又有谁安在?又有谁幸免于难?英明的拿地策略不仅是追求房屋销售利润,更重要的是土地升值。试想,目前地王的楼面价直追周边在售楼盘销售价,如果容积率与规划指标限定,只有成熟的开发商,成熟的产品,成本控制的又极好,才能在价格上与周边项目进行抗衡。否则,除非有老潘那种“把蔬菜价卖成水果价”的本事。

      有人可能说了,可以做差异化,比如:大型商业地产、商务地产等形式,或者盖个亚洲第一楼。

      笔者认为,这些地王项目地块,除了住宅产品的差异化之外(比如说世界级的豪宅),无论是商业物业,还是商务物业,甚至是盖个什么第一高楼是可以考虑的。但是,实现这些物业形式差异化定位的前提是:有足够的资金投入与支持,就是必须烧钱哈。一般地,一个商圈的形成需要十年的自发成长期。一个大型商业项目走向良性运行需要6~8年市场培育期,广州的天河城就是很好的例子。所以这些“地王们”预想玩商业地产,就必须有足够的资金支持。

      同时,还必须面对项目开发运营周期无限延长带来的风险。如果命运不济,拖拖拉拉,又一次赶上什么风暴、危机,或者国家调控政策、银根紧缩等。那么,本轮地王倒掉或烂尾的可行性就非常大。所以,目前这些耐不住的地王们,在未来高位运行的风险不言自明。

      所以,我的结论是:今天有很多的“地王们”将成为明天的“地王门”!

      这里面,国企或者央企争当地王有一个优势,就是国企或者央企比私营房地产企业的资金雄厚多了,抗风险的能力强多了,资源也广泛多了。还有一点很重要,就是肉可以烂在锅里。
 

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