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轻言触底尚早,楼市依然走在隆冬的路上
作者:郭海臣      时 间:2011-9-2
关键词:楼市


      不久前,万科掌门人王石在香港放言,珠三角楼市调整已基本触底(言外之意是珠三角的房价已经降到底了)。王石是在广东出台“粤15条”的房地产政策措施之后说这番话的。王石说这番话的依据可能有二:一是2008年万科“降价促销,跑赢大市”的战略调整初见成效,2009年前两个月万科的财务报表出现了成交量有所回升的迹象。二是由于“粤15条”的出台导致珠三角(穗、深两地)积压的刚性需求,得到阶段性集体释放,珠三角楼市在2、3月份出现“小阳春”的回暖迹象。

      一些开发商借机“小阳春”开始暗地里“小步快走提价”,包括专家、政府、媒体在内的一些人开始大唱“回暖”之声。

      笔者认为,目前,中国地产轻言触底尚早,中国楼市依然走在寒冬的路上!开发商出货储粮依然是目前的首要任务。

      至今想来,让房地产大佬们怀念的是1998年。那一年,中国启动内需,开启房改,取消福利分房,购房按揭贷款破冰……从1998年到2002年是中国房地产第一轮的疯狂!

      2002年,国家六部委开始联手整顿房地产市场。所不同的是2002年的整顿,中国房地产依然在调控中发展,在震荡中前行。整顿调整过后,中国房地产又迎来一个报复性增长的繁荣期。许多开发商不仅没有在整顿中消亡,同时许多开发商由于掌握了“低潮过后是高潮”的中国式的房市规律而迅速崛起!

      目前,中国政府为挽救中国经济、地方政府为挽救地方经济已经几乎还原了之前的所有政策,可以说,房地产政策已经基本见底,但房地产市场依然无力回天。

      笔者认为,目前,政府的地产政策已经不能成为构成中国楼市“回暖”的关键要素,所以,讨论政策救市已经没有现实意义。而金融危机是目前制约房地产市场回暖的关键因素,但这次全球性的金融危机不会在短期内消失,将会持续很长时间。

      尽管回暖的经济数据不断从遥远的美国传来,但是,我们从中不难看出:美国的利率已经降无可降,也就是说,“传统手段”已经难挽美国经济的狂澜。

      媒体报道,美国美联储开始大印钞票,1.15万亿美元的输血量令美国资本市场激动不已。接着美联储又宣布,将用6个月时间购进3000亿美元长期国债;同时进一步购入7500亿美元抵押贷款相关证券和1000亿美元房贷公司债券。最近,美联储又推出一项“量化宽松”计划。

      美联储为何如此不顾一切的频频出招救市?从美国的种种救市行为来看,美国经济形势依然严峻,因为美联储已动用极端手段刺激经济了。

      美国经济复苏的快慢直接影响到中国经济复苏的快慢,中国经济复苏的快慢将直接影响到中国楼市的回暖的快慢。同时,楼市的复苏具有滞后性的特点。

      万科是在这次金融危机中跑得最快的一个,应该说,已经备足了过冬的“干粮”。但是,王石一边在珠三角鼓吹“珠三角楼市调整已基本触底”,一边在内部开始实施计提存货减值计划,加强成本管理(管理费用2009年预计将降低20%左右),笔者的朋友告诉我,目前天津万科公司已经迁出高档写字楼,搬到工地办公了。

      虽然很多人说这次的经济危机是百年一遇,很多政府或是企业都没有类似经验。这使笔者想起,几年前,宝马、奔驰就开始转移生产线和研发中档汽车产品,从而使宝马、奔驰在此次经济危机中受到冲击较小。所以这两家企业也极力反对政府出资救助汽车制造行业,他们认为市场有市场的规律,决定企业生死存亡的是企业自身而不是政府救济。

      深挖洞,广积粮,持久战,这也许是开发商应对危机的最好方案。

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