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金融危机导致房市走势大变局
作者:郭海臣      时 间:2011-9-2
关键词:金融危机


      话说2009年仲夏,中国地产巨头疯狂拿地,又开始犯了多动症、妄想症、癫狂症。那么,在这个危险与机会并存的非常时期,房地产企业怎样结合未来走势避开险滩呢?

      笔者认为,开发商拿地行为首先是战略决策,然后才是战术或技术行为,也就是说,首先必须对未来房地产走势做出预测与判断,才能决定何时拿地,到哪里拿地,拿什么地。

      中国房地产开发商的老板们,多数都是一些财大气粗之流。虽然,这些老板们自己并没有读过几年书。比如汽车兵王石、初中文化的黄光裕、包工头出身的杨国强……连这些地产巨头都是如此,中小城市的一些“草莽英雄”就更不用说了。但是这些在中国房地产市场呼风唤雨的房地产巨头们,很多都喜好“圈养”一帮高学历的高参,甚至有许多知名的经济学家、协会里的老头子都成了这些开发商的座上宾。

      虽然,这些房地产巨头们里里外外养着这么多智囊。但是,在我看来,目前许多房地产巨头在拿地策略方面,自经历了金融危机之后,能够吃一堑长一智,认清形势,审时度势的理性稳步扩张的企业,只有万科一家。很多企业的老毛病又犯了,好了伤疤忘了痛。

      媒体报道,万科二把手郁亮表示,万科在2009年将采取“精挑细选,把握机会”的策略进行拿地。万科在前几年几乎没有拿过“好地”,所储备的土地基本都是处于城郊或城乡结合部的“荒地”,或称之为“生地”。但是,万科在2009年的打法开始变了,万科郁亮表示,万科在2009年将选一些周期不太敏感的项目,也就是拿一些受政策环境、经济环境的周期性影响比较小的土地。

      万科的这种明智的拿地策略,与博主对2009年以后的中国房地产发展形势变化的判断,如出一辄,基本一致。可能有人又说了,郭海臣这厮是事后诸葛亮。其实,对2009年后的房地产形势判断,我已经琢磨很久了。只是一直没有空余时间把它梳理出来。今天,趁着这个机会就跟各位看官梳理一番。

      我对未来房地产走势的判断,就是一句话:在经历这次金融危机之后,中国的房地产业将由“螺旋上升”阶段性向“波浪起伏”方式过渡。

      许多从事房地产营销的人都知道,一些项目开盘之时,喜欢聘请或雇佣一些知名的房地产专家、学者,向购房者与投资者讲经论道,以拉大旗作虎皮的营销手段来大造声势。有些专家、教授在讲述中国房地产的发展走势之时,经常喜欢卖弄一个词:中国的房地产是“螺旋式”上升的!言外之意,无非借机给台下的购房者与投资客“洗脑”,请放心投资房地产吧,房地产市场只涨不跌;请放心买这个项目的房子吧,只赚不赔!这些专家、教授们在金钱面前,丢掉了一个作为权威与公众人物的良知。

      这些专家、学者虽然是拿人钱财与人消灾,但是其话语是有理有据的。我们不妨看看中国房地产市场的整体走势:

      中国房地产在1998年那会儿,曾经出现过一个高潮,房地产投资达到20%,销售达到27%。2000年左右有一个回旋。到2003年的时候,一下子又往上走了。2004年已经达到7800亿,是1998年的3.8倍。数据表明,在2006年底以前,中国的房地产投资呈“递进式”速度增长,也就是“螺旋式”上升。

      房子的价格亦然。以广州为例,广州房地产从1993年起步,总体均价为7568元/㎡,1999年总体均价为4787元/㎡,2005年总体均价为5767元/㎡,2006年总体均价为11574元/㎡。显然,价格走势基本也是呈“螺旋式”上升的。

      从以上数据不难看出,2007年金融危机没有到来之前,房地产一直是“螺旋式”上升,并保持着高速的增长态势。

      但是,到了2008年之后,尤其是经历这次金融危机之后,中国房地产的发展轨迹与发展方式将出现一些明显的变化。

      笔者认为,在今后很长一段时间里,中国房地产的总体发展走势将呈“波浪起伏”式。

      什么是“波浪起伏”式呢?顾名思义,就是中国的房地产市场发展走势像波浪一样,极其不稳定,忽高忽低,上下浮动。

      之所以形成这种局面,其原因主要有以下几个方面:

      第一,世界范围内,金融危机虽然已经企稳,但并没有烟消云散,世界金融危机的阴霾对中国房地产依然具有一定的掣肘作用。致使中国房地产走势颠簸不定。

      第二,虽然中国房地产产业的复苏有提前的迹象,但由于中国其他产业尚在水深火热之中,致使中国房地产快步起飞的翅膀略显沉重。

      第三,房地产买方市场逐渐占据上风,中国房地产一直是卖方市场,开发商说了算。这次金融危机打破了这种局面。买方的地位逐渐提高,买方需求逐渐得到重视。不是“拿地就赚钱”的时代了,在开发策略、产品设计、物业管理、营销模式等方面必须全面升级。

      第四,也是最重要的一点。由于房地产已经引起社会公愤,中国房地产政策的调整,在今后将会呈现多样性、实效性、多发性。政府在房地产政策调控方面,已经有很成熟的经验。

      如果我没有估计错的话,今后的房产调控政策,绝不会再出现以前那样的“大鸣大放”,政府对复苏之后或复苏阶段的房地产的调控政策,将会是“一边勒紧缰绳,一边挥动马鞭”!这种“时松时紧”的政策调控方式,将直接导致房地产市场的“波浪起伏”。

      我们至此应该明白,万科为什么“买一些周期不太敏感的项目,周期性调整时不受影响项目”。因为万科预测到今后中国房地产,将呈现周期性调整频繁的特点;因为房地产企业搞得再大,也无法控制政策性带来的风险。

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