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实战真经  


“抄底”出手尚早,楼市依然看不清
作者:郭海臣      时 间:2011-9-2
关键词:楼市


      那是2009年12月的一天,我对我的现任老板——王董事长说,我们的项目“赢在时间”。我的这位智慧与胆识都非常过人的老板,当时给我回答是:争取在明年(2010年)五一或抢在五一之前开盘!

      回想2010年下半年,那是一个楼市红火的峥嵘岁月,那是一段让很多人都兴奋异常甚至疯癫的日子。但是,在当时的楼市又一轮疯狂的背后,我其实早已读出了楼市背后的隐忧,预感楼市孕育的危机与潜在风险。

      我当时给我的很多同事们与同行们讲,楼市将在2010年上半年出问题,中小城市楼市问题的出现,将会延迟到2010年的下半年发生。可惜的是,在公司里,除了几个行家里手之外,很多人对我的说法不以为然。认为我是无中生有,故意制造惊天骇语。

      但是,事实正如我所料定的那样,到了2010年的3、4月份,就在两会之后,就在姜部长讲了一些助长楼市疯狂的无奈之语言之后。不久,新政开始陆续出台,政府开始重拳出击。值得玩味的是,政府出台的一些个新政与手法,基本和我很早以前发表在博客上很多思路非常相近,比如:取消三套房贷——这个话我已经早在政策出台一个多月以前就说过,并发表在博客上了。

      然而,楼市新政甫一出台,楼市立刻出现动荡迹象。政府这次用的是狠招,招招致命。看来政府这次是真的下狠手了。这就像公司领导处分一个总是犯错又不听话的手下,不来些狠的,难以惩前毖后,难以治病救人,难以众皆臣服,难以天下归心。

      就在此时,行业里,对新政的议论也是纷纷扬扬,“抄底”之声开始不绝于耳。许多“砖家”抛出了抄底的言论,具体理由是当房价下降20%之时就可以“抄底”了。

      但是,在我看来,目前行业充斥的“抄底”的说法与判断是错误的。

      记得在2009年3月份,金融危机尚未过去,万科掌门人王石在香港放言,珠三角楼市调整已基本触底(言外之意是珠三角的房价已经降到底了)。我就此写了一篇题为《轻言触底尚早,楼市依然走在隆冬的路上》的文章。批驳王石这种观点的自私性,以及这种自私性所带来的楼市舆论的导向性集体误判。

      今天,在楼市又一次出现下滑阶段,有人抛出“抄底”论调。我依然要说,轻言抄底尚早,楼市刚刚走向下行的路上!

      为什么呢?

原因一:新政出台时间不长,近期回调的可能性不大。

      细数近几个月的楼市政策,从2010年1月10日,国务院出台国十一条,提出二套房贷首付不得低于40%%;到1月21日,提出申报住宅用地的,经适房、廉租房和普通商品房用地占住宅用地的比例不得低于70%%;再到3月9日,温总理做政府工作报告时,强调要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头——第二天就出台的19条土地调控新政;再到4月14日“新国四条”出台;过了三天又出台暂停发放购买第三套及以上住房贷款;再到5月7日国务院出台的国36条……

      这些林林总总的政策,让部分一线城市的楼市惨遭“拦腰”之痛。但是,今次的“拦腰”与金融危机时的“拦腰”有着本质的不同,今次的拦腰是在中国经济宏观面向好的背景下的“拦腰”。中国经济不会因房地产行业不景气而蒙受太大损失。所以,政府将会视上半年经济运行情况,对下半年经济政策做出评估之后开始进行政策调整。

      目前,政府是否继续出台政策进行打压楼市尚不明确。但是,在短时间内,收回刚刚发布不久的政策是不可能的。持续的调控政策将直接导致楼市观望,观望情绪的产生将直接导致价格与销量双双继续下行。

原因二:开发商降价尚未到底,“抄底”购房不是时候。

      2010年以来,虽然,以恒大为首的多个开发商展开了不同程度的降价行动,但今次开发商的降价,不像金融危机时期的降价(当时的降价纯粹是被极其恶化市场环境给逼的,纯粹是让王石的“拐点论”给闹得,开发商已经集体揭不开锅了,不得不降价。)

      现在,开发商还是很有钱的,还在过着风花雪月快活日子,虽然有些难受,但距离饿肚皮的日子还远着呢。所以,现在的降价是开发商在经历了2009年的金融危机之后,吃一堑长一智的营销战略调整,是主动的理性降价。如果下半年经济运行的好,购房者挺得住(靠租房或过活,催生租赁市场短暂繁荣),开发商的房价还是可以向下降的。因此,是否抄底购房的关键要看:开发商到底能够坚挺多久。

      按我的经验与判断:房地产商再坚挺半年甚至一年绝对没有问题。所以,现在不是“抄底”购房的时候。

原因三:地方经济尚能坚挺,“抄底”拿的不是时机。

      中央不以GDP考核地方政府政绩的措施真好!这个措施将使地方政府很无奈,虽然也会出现一些不作为的惰性在里面。但是,毕竟再也不敢明目张胆的大量推出土地,大量高价拍地了。

      当然,林子大了什么鸟都有,自然也有个把偷偷摸摸高价拍地的地方政府,我所知道的一个城市的政府(在此不提名字吧),高价拍地之后却不让媒体报道,由此可见一斑。

      但是,转变地方经济增长方式,进行产业结构调整不是喝顿酒的功夫就能实现的。有些没有支柱产业的地方政府,最终依然还会而且必须将经济增长方式转移到房地产行业上来。

      真正将土地价格降下来,取决于是否能够完全杜绝地方政府的暗箱操作行为。现实情况是,完全杜绝地方政府暗箱操作地价是不可能的事情,招牌挂起到的作用微乎其微。

      现在的问题是:许多依靠房地产度日的地方政府尚未找到“上有政策、下有对策”的方法,以及偷偷摸摸、暗箱操作的高价出让土地的路径。

      所以,现在不是“抄底”拿地的时机;因为地方政府尚未饿得向中央哭爹喊娘,还不能明目

      张胆的大量推出土地,地方政府此时还不会主动降低身价讨好开发商。

      不过,如果谁有暗箱操作的拿地、低价拿地的关系与能耐,那就另当别论了。这种拿地的方式,什么时候拿地都是“抄底”。
 

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