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一个项目的房地产开发成本包括哪些内容?
问: 尊敬的郭海臣先生您好:
  
  我现在一家房地产开发商工作,现在项目进行到成本核算,想你请教,一个房地产项目开发成本到底包含哪些内容?
  谢谢
                              

                                          一个地产新兵
                                         2012年3月18日

提问人:匿名 2012-3-19
答: 尊敬的地产新兵你好:

  欢迎访问郭海臣思想网吗,并留言咨询,一般的,一个房地产项目的开发成本包含以下内容:

 1.土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费,或采用批租方式取得土地的批租地价。

 2.前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

 3.基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

 4.建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

 5.配套设施费指在开发小区内发生,可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

 6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

 从上可以看出:构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用,也叫期间费用。

 不含营业税、土地使用税、土地增值税和印花税。其中,营业税和土地增值税应计入“营业税金及附加”,土地使用税和印花税应计入“管理费用”,它们都不是开发成本核算的范畴。

  当然这其中还有一些隐性费用,比如政府的公关费用等,因项目不同而费用各异。

                                      

郭海臣思想社 2012-3-19


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